ここ数年「投資」と言う言葉が、自営業・会社オーナーはもちろん、一般のサラリーマン・ワーキングウーマンなどの間でもずいぶんと話題になってきています。

「投資」と一口に言っても、いろいろな投資が存在します。 その中の代表的なもののひとつが、「不動産投資」です。アパート・マンションを所有するということは、不動産投資のなかの代表的な手法のひとつです。そのアパート・マンション投資ですが、ほかの投資と根本的に違う部分があります。

それは、アパート・マンションを所有するために、購入するための購入資金を金融機関から借入ができるということです。このことはいったい何を意味するのでしょう？

投資というからには、やはりリスクというものが付いてきます。しかし、意外に不動産投資、アパート・マンション経営のリスクが低いことが、金融機関が低金利で融資をしてくれる理由ではないでしょうか？何千万・何億という価値のものが、一瞬にして紙切れになってしまう…といった、いま世間で騒がれている株式投資のようなリスクは、アパート・マンション経営には存在しません。では、アパート・マンション経営のリスクとはいったい何があるのでしょうか？
大きいものは３つに分類されます。

・災害によるリスク
・金利の上昇によるリスク
・空室によるリスク

です。「借金の金額が多いと怖いから、少ない借入で老後のための投資に…」ひどいときは、「家賃収入より返済の方が多いので、所得税の減税で…」などという考え方は、投資ではなく消費しているにすぎません。

不動産投資は、一生懸命貯めたお金を不動産に投資し、いかに早くその貯めたお金を回収し、また、次に投資する。といったサイクルを作ることが大切なのです。ワンルーム１室の投資というのは、借入金額自体は小額かもしれませんが、返済といった部分で、リスクが大きすぎるのです。そのリスクとは、空室によるリスクです。

例えば、２０室あるアパート・マンションですと、１室空室が発生したとしても空室率は５％にすぎません、しかも、年間ベースでみると空室率は「５％÷１２カ月＝0.416％」0.5％にもなりません。
しかし、ワンルーム１室はもともと１室しかないので、空室が発生する＝空室率１００％になってしまいます。そして空室の間は、すべて自分で借入の返済をしなくてはなりません。

しかも、たいていワンルーム１室は分譲マンションなので、空室の間の共益費・修繕積立金は自分で支払いしなくてはなりません。部屋が決まってくれるまで毎月…。これは、かなりハイリスクと言えるのではないでしょうか？
通常アパート・マンション経営を行うために金融機関に借入をするときは、空室リスク空室率２０％位を想定して借入します。２０室のアパート・マンションですと、１年中４室が空室になっているといった状態です。

これは、かなりひどい状態だと言えますし、このようになるまでには、かなりの時間がかかると思われます。時間がかかるということは、その間にいろいろな対策が打てるということです。１室空いて待ったなしに、自分のお金をつぎ込まなくてはならない状態とはずいぶん違います。
投資に必要な借入は、その投資によって、生まれる収益で確実に返済できるように組立てなければなりません。そういった意味では１室の不動産投資は、失敗と言えます。

不動産投資に対する借入のリスクは比較的低いので、金融機関としては融資するにあたって不動産投資は比較的融資しやすい案件になっているのではないかと思います。

そのひとつの理由が、不動産収益は時代の変化に左右される割合が比較的低いからです。 インフレになったからといって、突然今日から家賃が１０％も２０％も値上りすることはまずありません。逆に、値下がりすることも考えられません。空室についても、徐々に空室率が増してくるというのが、普通の流れです。 変化に時間がかかるということは、その時間に対策を講じることが出来るということです。販売することも可能です。

不動産融資は危機に陥る前に手を打ちやすいので、金融機関が貸倒れに遭う確率が比較的低いと言えます。
また、自分の家を買うのでなく、当然融資したアパート・マンションの家賃収益が返済の原資になります。そのアパート・マンションの家賃収益で返済が出来るか、空室率が上昇して家賃収益が減少しても返済できるか、借入の金利が上昇して、毎月の返済金額が上昇しても返済できるかなどをシュミレーションして、返済可能であると判断したアパート・マンションに対し融資を受ければ、返済にご自分の給料などを充て込む、などという事は避けられます。

言い換えれば、ご自分の給料はあまり返済のあてにはしないということです。しかし金融機関は、アパート・マンション経営がうまくいっていても、融資したあなたに何かのアクシデントがあって、アパート・マンションの家賃が融資した返済もできないくらいに他の支払い等に使われてしまうことを恐れます。だから、少しでも所得の高い方の方が融資しやすいといった考え方があるようです。しかも、ここ数年のアパート・マンション投資ブームが生み出した過剰な融資によって、本来はアパート・マンション経営をしてはいけないような大家さんが増えてしまいました。アパート・マンション経営のリスクも恩恵さえもよく理解していないような大家さんが、時代の勢いに乗ってたくさん生まれてしまったのです。金融機関も急激な「投資」ブームに歯止めをかけるように、急激に融資条件のハードルを高くするように設定を変更しています。特に、この傾向はメガバンクといわれる都市銀行に顕著に表れています。

しかし、融資の扉はすべて閉じられてしまったのでしょうか？ 答えは…NOです。

ただ、モラルと投資の知識のある人により確かな不動産融資をしていこうといった流れがあるように思います。今、新たにアパート・マンション経営を始めたくて融資をしてもらいたい方は、まずアパート・マンション経営のリスクについて自分自身でしっかり勉強すること、経営といった部分で損益計算が理解できるように勉強すること、自分の目標を立てること、その目標に向かって倹約できることが大切です。

そして、所得の少ないあなたに対して金融機関が抱く不安要素の解消については、まずしっかりとした管理会社に味方に付いてもらってその管理会社の信用を利用することです。さらに、場合によっては管理会社に家賃保証をしてもらい、管理会社から金融機関へ返済金を直接入金してもらうような契約を管理会社と契約することも効果的です。それらを金融機関にアピールするといった方法は、所得が低く、初めてアパート・マンション経営をされたい方には有効な手段のひとつになると思います。

つまり、管理会社のバックボーンを利用させてもらうといったことです。 これらの方法はわたしたち、空室対策とコンサルティングのP.V.Cにぜひご相談ください。諦めないで目標を持ち続ければP.V.Cも全力でサポートいたします。

「成功」の文字を、あなたは必ず手にできると確信しております。

これは、「借金が怖いから不動産投資は怖い」といった話につながります。

バブルの崩壊という言葉を聞かれたことがあると思います。当時、日本は「第二次世界大戦に負けたが、経済戦争に勝った」とまでいわれた好景気の時代でした。不動産は年々値上がりし、不動産を買うことが出来れば、買った瞬間から値上がりをして儲かる…

一般のサラリーマンが家を２軒所有といった話も珍しくない時代でした。しかし、融資の規制により一挙に景気は後退し、それまで、神話であった「土地は値下がりしない」がもろくも崩れ去りました。 不動産業界だけでなく、一般のサラリーマンも、買った不動産が売れなくなるなどといったことは、少しも考えずに「買えれば売れる」を合言葉に買っていたので、「売れなければ返済がはじまる」といったごく当り前のことさえ誰もが想定していませんでした。

その結果、返済できない人と会社が多く発生してしまい、金融機関の不良債権が膨らんでしまった…という時代がありました。今はまさに世界的にあの当時日本が味わった時代を迎えようとしている訳ですが…。

不動産投資は大きく分けて２つの投資方法があります。まさに、日本が経験した不動産を安く買って高く売るといった投資方法と、買った不動産がどれだけの収益を生んでくれるかといった投資方法です。

安く買って高く売る投資というのは、ハイリスクでいずれは失敗する投資方法のように思います。不動産を買う時、近隣の不動産より安いから買っても損はしないといった言葉を耳にしますが、本当にそうなのでしょうか？バブルの当時のように、買ったその時が一番高かったこともあります。買ってすぐに売るつもりだったものが、すぐに売れなかった時、買った人には想像以上の負担が発生します。いまの上場企業の倒産などは、少なからず売れなかった負担が経営を圧迫したと言えないでしょうか？

不動産の相場も株の相場と同じで、誰も一番高いときか安いときかはわからないのです。仮にわかったとしても変化が激しく、対応しきれないことが多すぎるのです。
このような、安く買って高く売るといった手法は決して「投資」ではありません。「投機」なのです。わたしたちは、このような「投機」ではなく、不動産の「投資」をしなくてはなりません。

不動産投資とは所有した不動産が毎月投資金額にみあったキャッシュ「お金」を、私たちに残してくれるように、所有する不動産の現在価値が下がらないように長年にわたって研究・努力することです。

はじめての不動産投資で頭金も少なく所得も少ない場合、金融機関にアパート・マンションの購入資金を融資してもらうために管理会社による確かな管理・経営のサポートと家賃保証をしてもらうことが有力な融資のアピールのひとつになる事は説明いたしましたが、これはあくまで土地もなく、頭金もなく、所得も少なく、アパート・マンションの経営経験もない方の場合の話です。

土地を持っていたり、頭金があったりする場合は全然話が違ってきます。その場合は金融機関の融資はさほどハードルが高くなく、かなりの確率で融資してもらえるでしょう。その場合は、家賃保証は絶対にムダです。アパート・マンション経営をする場合は、いろいろな勉強・研究をしてほしい事は説明しました、当然勉強・研究をすれば、アパート・マンションの現状の入居者に求められているもの、家賃相場などは調査出来ているはずです。それなら、空室に対する不安は無いはずではありませんか？ 不安がまだあるのなら、不安がなくなるまで研究してほしいのです。そして、不安を一掃してください。リスクもいろいろな角度から研究し、リスクに対する備えと対策を講じてほしいのです。それでもまだ、家賃保証が必要ですか？不動産投資は出来るだけ毎月のキャッシュフロー、つまり「お金」を残すことが目的なのです。その視点から家賃保証を考えると

…例えば、プレミアの付いた新築時に家賃保証を付けてもらい、数パーセントから数十パーセントの保証料を支払う事は、いちばんおいしいところを家賃保証の会社に差し上げているのと同じことなのです。
これは、自分で金融機関の融資をしてもらえる環境にいる方にとって、無駄以外のなにものでもないと考えます。

相続対策だから、家賃保証があるからと、安易に何の勉強も研究もしないで不動産投資をした結果、代々の土地も建てたアパート・マンションも売ってしまうような羽目になった…という話はたくさんあります。そして、あとになって「騙された！」とか思っても、後の祭りではないでしょうか？不動産投資は比較的安全なのは説明いたしましたが、やはりリスクも存在します、いろいろなことを投資する前に、勉強し研究して納得して自分の責任で投資するようにお願いしたいのです。

やはり投資は自己責任です。十分に勉強・研究をして、投資するよう心がけてください。
でも、どうしても勉強の仕方や何から手をつければいいのかわからない方、ご自分のお仕事が忙しくそこまで時間の掛けられない方などは、わたしたちの、空室ゼロ稼働率１２０％研究会「空きゼロ研究会」に入会されることをお勧めします。

「空きゼロ研究会」は、当然不動産投資の初歩から熟練オーナーの空室対策に至るまで、幅広くアパート・マンション経営について研究する集団です。きっと、あなたの疑問に答えが見つかるはずです。 それでも投資の研究はしても、やはり誰かに代わりに…という方は、わたしたち空室対策と不動産経営のP.V.Cにお任せ下さい。
わたしたちの理念PCMを、アパート・マンションのオーナー様に全力でご提供させていただきます。想像以上の投資効率をお届出来ると確信しております。

今、不動産市場は空前の買い手市場になっています。この状況を危険と読むか、買い時と読むかは当然投資するあなたの自己判断によるものですが、販売価格が２０％３０％値引きどころか、驚くような値引きがアパート・マンションの販売市場でも繰り広げられています。

そんな中、満室でないアパート・マンションは空室の家賃を収益の計算に入れない利回り計算で売りに出されていることがあります。 不動産投資は家賃から得られるキャッシュフローを得るために投資することは説明いたしましたが、最近は表面利回り（注）１０％位の販売価格のアパート・マンションもかなり、市場に出回っているようです。

しかも、このアパート・マンションに空室があって空室の部分を家賃の計算に入れないで、表面利回り１０％で販売されたりするアパート・マンションもあります。

例えば２０室のマンションに３室の空室があるとしたら、１７室×６万円＝１０２万円×１２か月＝１２２４万円年収÷１０％表面利回り＝１２２４０万円という販売価格、といったものなども見受けられます。

このような場合、現アパート・マンション所有者が販売を急いでいることが多いので、思い切って値段交渉をしてみると結構安く購入することができたりします。自分で市場調査をしっかりして、もし空室を埋めることが可能だとしたら…。これは、効率のいい投資といえないでしょうか？

少し工夫することでアパート・マンションの現在価値が向上すれば、これは投資として大成功といえます。 ご自分で見つけられたアパート・マンションが本当にこのケースのように効率のいい投資になるのか調査するノウハウをお持ちでない方、不安な方は、ぜひわたしたち空室対策と不動産経営のP.V.Cに調査の依頼をしてください。

わたしたちは、空室調査力は物件満室力に比例すると考えております。よって空室調査能力には絶対的な自信を持っております。プラス満室提案力は他に類を見ないパフォーマンスを発揮すると信じております。

注 アパート・マンションの年間の家賃収入＝年収を販売価格で割ったものを単純に計算したものを「表面利回り」「単純利回り」などと言います。いろいろある利回り計算の中でも簡単に計算できる方法です。

例えば２０室の家賃６万円のマンションは単純に ２０室×６万＝１２０万円×１２か月＝１４４０万円＝年収 販売価格が１４４００万円の場合 １４４０万円÷１４４００万円＝０．１＝１０％で 表面利回りは１０％となります。