新築の物件は家賃が高く、年を経るごとに家賃は下がっていく。それを常識だと思っていませんか？

アパート・マンションとは「商品」であり、入居者に毎月何万円もする商品を買ってもらっているのです。「商品」ですから現在価値と言うものが存在し、現在価値を向上させると家賃も上昇、現在価値が下落してしまうと家賃も下降するのです。家賃は部屋の現在価値に比例します。

たとえ、築年数が新しくても、時代にマッチしていない間取りであったり、管理が悪く清掃が出来ていなかったり、入居者の自転車が散乱していたり、冷たく感じる物件は現在価値が下がり空室が発生してしまいます。逆に築年数が古くても、管理が良く、明るく清潔で、温もりがあり、必要な部分がきちっと改修され、しっかりと管理されている物件は現在価値が高く人気があります。

築年数が古くなっても、商品である部屋の現在価値を向上させることが出来れば当然満室になり、家賃の下落は起こらないだけでなく、家賃をアップさせることも可能なのです。

前述のとおり、アパート・マンションには現在価値が存在します。
当然、新築の部屋は現在価値が高くなります。〝新築プレミア〟という言葉まであるくらい、新築のアパート・マンションは仲介の賃貸業者さんにも歓迎されます。だから「完成と同時に満室！！」・・・。 しかし、本当にそれでいいのでしょうか？

これは、考え方を変えれば、「新築でこの家賃なら借り得だから見なくても、早く決めておこう」ということではないでしょうか？ それは、その新築のアパート・マンションの持つ現在価値より、家賃設定が安かったことを意味します。新築プレミアの現在価値をフルに利用した家賃設定とは、新築物件が完成して、案内できるようになってから、２～３か月して、仲介業者さんに「いや～結構、苦労しました（汗）」と言われて満室になるくらいが、現在価値に見合った「ちょうどいい」家賃設定と言えるからです。

入居者も、価値に見合わない家賃設定なら当然入居してくれません。しかし、部屋を確認して、部屋の価値に納得してくれれば入居してくれるのです。だから、新築家賃は部屋付をしてくれた仲介業者さんに「いや～結構、苦労しました（汗）」 と言われるくらいが「ちょうどいい」のです。

「賃貸業界では新築時の家賃設定がピークで、築年数が経過すると家賃は下落するものである」と、まことしやかに語られ続けられています。しかし、本当にそうなのでしょうか？
それなら、現在価値は新築時がピークで、あとから向上させることは不可能なのでしょうか？ここで、少し考えてみてください。

アパート・マンションの価値は、あくまでも現在価値なのです。 新築時は新築であるが故に、当然、部屋を何室も何十室も決めなくてはいけません。しかし、入れ替え時はせいぜい、１室か２室を決めればいいだけです。思い切って少し家賃を上げてみてください。新築時の現在価値を維持あるいは向上するように、正しい管理をしていれば、必ず空室は決まります。

アパート・マンションが古くなってくると、当然、そのままでは現在価値が下がるのは避けられず、空室・家賃の下落が発生します。

そこで、現在価値を向上させるために、リフォームはひとつの有力な手段になります。しかし、どのようなリフォームをすれば費用に見合った効果が得られるのでしょうか？

高額の費用をかけて、新築みたいに改装したのに、空室が埋まらない…。よく耳にする話です。なぜそのようなことが起きてしまうのでしょうか？
理由は簡単です。普通のリフォームだと、たとえ新築のようにきれいになっても、まず絶対に新築にはかないません。 やはり、いろいろと古さが見えてしまうものなのです。となると、やっぱり現在価値を向上させるなんてことは、不可能なのでしょうか？

いいえ、諦めないでください。現在価値の向上は…

1. 入居者のアパート・マンションに対する評価の調査 2. 近隣の賃貸業者さんのアパート・マンションに対す
　 る評価の調査
3. 近隣の入居者の層・ニーズの調査
4. 「アパート・マンションは商品であり、入居者には毎月何万円もする商品を買ってもらっているのだ」という意識を持った維持管理ができているかといった調査以上４項目の調査を徹底的に実行し、入居していただきたい入居者を想定し、その入居者の生活スタイルに合った部屋をつくりこむ改装と、環境づくりのPCMが、〝新築を超えるリフォーム〟＝〝リノベーション〟と言えるのです。このリノベーションが出来れば、空室対策は大成功と言えます。
ここまで、読んでいただいた方へ～P.V.Cからささやかなプレゼント！！ リノベーションをしなくては、空室対策はできないのか？？ できるだけ、お金をかけずにできる空室対策はないのか？？ ここだけの話…ほとんどお金をかけない空室対策は存在します。

アパート・マンションのリノベーションをハード面とお考えください。するとソフト面はいったい…？ご自分でできる、必ず効果の上がる空室対策をお教えいたします。管理状態によって、アパート・マンションの現在価値が上がったり下がったりする事はご理解いただけたと思います。お金をかけずに管理状態を良くする方法のいくつかをご紹介いたします。

1. 清掃ができていないなどは論外！
2. 大掛かりでなくても、鉢植えの花などがエントランスに飾ってありますか？
3. 自転車置き場の自転車が乱雑に駐輪されていませんか？
4. 掲示板に、日に焼けた掲示物などが乱雑になっていませんか？
5. 郵便ボックスにチラシが散乱していませんか？
6. 郵便ボックスの名札がバラバラの書体で案内されていませんか？
7. 夜間にエントランスの照明が古く、暗くなっていませんか？（意外に気が付きにくい）
8. 共用部が入居者の物置になっていませんか？
9. ゴミの指定日以外に、ゴミが放置されていませんか？ などなど…。

これらはご自分で今からでもすぐに工夫出来ることではないでしょうか？
さらにあと２つ、ご自分のアパート・マンションの問題点を知るのに、大変効果のある方法をお教えいたします。是非実践してみてください。

それは・・・・。
★ご自分のアパート・マンションに小旅行をして、最低２～３泊してみる
意外とご自分のアパート・マンションに寝泊まりされたことは少ないのではないでしょうか？これは、是非実践してみてください。想像以上に発見があるものです。

それと・・・
★空室ゼロ稼働率１２０％研究会「空きゼロ研究会」に入会する

ミスター満室（名前はおかしいですが、真剣に空室対策に取り組んでいます)を中心とした、アパート・マンション経営に真剣に取り組んでいる研究会です。必ずアパート・マンション経営を効率の良い投資に、育てていく方法を発見できるはずです。　

それでも、空室対策＝資産の現在価値最大化に自信のない方は ぜひわたしたちP.V.Cに、お任せ下さい。
必ずわたしたちの、PCM「プロパティ・コンサルティング・マネジメント」力で、あなたの大切な資産の現在価値最大化をお約束いたします。